официальный сайт администрации города Сокола

Способы управления многоквартирными домами

Выбор способа управления многоквартирными домами

В соответствии с ч.2 ст. 161 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из следующих способов управления:

  • — управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • — управление ТСЖ либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • — управление управляющей организацией.

Вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом, в соответствии с Жилищным кодексом РФ основным органом управления дома является общее собрание собственников помещений.

Это обусловлено наличием в многоквартирном доме общего имущества, находящегося в долевой собственности собственников помещений (как жилых, так и нежилых). В связи с тем, что общее имущество дома является неделимым, управление им должно осуществляться совместно.

Управление непосредственно собственниками

Выбор этого способа управления домом означает, что собственники готовы самостоятельно осуществлять деятельность по управлению общим имуществом в доме, без привлечения управляющих организаций и ТСЖ. Все расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут самостоятельно.

Такой способ управления удобен при условии малого количества собственников помещений в многоквартирном доме (в одноэтажных, малоквартирных домах). Когда каждый собственник сам может осуществлять функции по управлению и обслуживанию своей части общего имущества дома на свои собственные средства.

Один из серьезнейших недостатков управления непосредственно собственниками – отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Поэтому капитальный ремонт таких домов осуществляется только на средства собственников помещений.

На общем собрании собственников помещений многоквартирного дома выбирается подрядная организация для оказания услуг по содержанию и выполнению работ по текущему ремонту общего имущества дома. В договоре с подрядной организацией указываются все условия и перечень всех необходимых работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту дома, утвержденные на общем собрании по утвержденному на этом же собрании тарифу.

Выполнение работ, которые не учтены в договоре, собственники оплачивают подрядчику дополнительно. В противном случае подрядчик не несет никакой ответственности за их выполнение.

Также каждый собственник жилого помещения индивидуально заключает договоры на предоставление других коммунальных услуг.

Управление товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения, эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества (общим имуществом).

С момента создания ТСЖ оно имеет гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанностями. Как юридическое лицо, оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества, в т.ч. по оплате членами ТСЖ обязательных платежей за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и капитальному ремонту общего имущества, а также за коммунальные услуги. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо путем проведения заочного голосования при участии более 50% голосов.

В зависимости от выбранной системы договорных отношений обязательные платежи собственников помещений могут поступать непосредственно организациям, с которыми ТСЖ вступило в договорные отношения, или на расчетный счет ТСЖ.

Жилищный кодекс устанавливает права товарищества в пределах, в которых оно может осуществлять свою уставную деятельность. ТСЖ вправе:

  • — заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
  • определять смету доходов и расходов ТСЖ на год, в т.ч. необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и расходы на другие установленные уставом товарищества цели;
  • подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также проводить расчет расходов на его проведение;
  • — устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество;
  • — передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для ТСЖ работы и предоставляющим ТСЖ услуги.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» при отборе домов для включения в заявку на предоставление финансовых средств из федерального бюджета на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов, дома, в которых действуют ТСЖ имеют первоочередной критерий для включения их в заявку.

Органами управления ТСЖ являются:

  • — общее собрание членов ТСЖ;
  • — правление товарищества.

Правление ТСЖ выбирается на общем собрании собственников помещений из числа членов ТСЖ и от имени членов ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, кроме вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя ТСЖ.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация – это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Управляющие организации осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также на основании договоров управления многоквартирным домом.

Управляющие организации являются самостоятельными хозяйствующими субъектами и имеют собственный баланс, расчетные и иные счета в банке, печать, бланки, штампы и другие реквизиты юридических лиц.

Решением общего собрания, организованного инициативной группой собственников жилых помещений многоквартирного дома, осуществляется выбор управляющей организации. Между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений заключается договор управления, который является основанием для оказания услуг по управлению многоквартирным домом.

Управляющая организация на основании договора с собственниками помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (обеспечение собственников помещений прочими услугами, ведение технической документации на многоквартирный дом, планирование объемов работ и услуг по содержанию и капитальному ремонту общего имущества дома и другие).

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» дома, собственники помещений которых выбрали способ управления управляющей организацией, имеют право на получение финансовых средств из федерального бюджета на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов.